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出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/郝显
随着克而瑞、中指研究院等机构1-5月房企拿地TOP100排行榜的出炉，市场赫然发现，民营房企开始重返土拍市场，加大力度拿地。
近几年不少民营房企已经停止在公开市场拿地，而从前五个月的情况来看，一部分稳健发展的区域型房企开始加大拿地力度，成为央国企之外另一股拿地主力。
这一现象释放了市场回暖的信号，但是值得注意的是，目前市场分化严重，房企均在聚焦核心城市，非核心城市、非核心区域地块房企参拍积极性不高，此外仍有大量房企未重启拿地。
民营房企开始重返土拍市场
近日，克而瑞与中指研究院先后发布2025年1-5月全国房地产企业拿地TOP100排行榜。从总体来看，房企在拿地上变积极，根据中指院的数据，前5月TOP100房企拿地总额为4051.9亿元，同比增长28.8%。
值得注意的是，部分民营房企开始重返土拍市场，加大拿地力度。在克而瑞新增土地TOP100排行榜前四十名单中出现了10家民营房企的身影，分别为滨江集团、邦泰集团、新希望地产、敏捷集团、中天美好集团、保亿置业、大华集团、龙湖集团、海成集团，得力房产。
其中滨江集团以275.3亿元得新增土地价值高居克而瑞新增土地TOP100排行榜第七名，邦泰集团以52.8亿元居14名，新希望地产和敏捷集团以37.7亿元和33.2亿元居18名及19名。剩余6家房企拿地金额在18亿元至30亿元之间。
过去几年，土拍市场长期由国企与地方城投主导，民营房企逐渐边缘化。而从2024年下半年开始，民营房企频频出现在土拍市场，引发市场关注。根据浙商证券研报数据，2025年9月至11月期间，30个重点城市土地成交中，至少有12宗地块被民企高溢价竞得（溢价率超过 20%）。
到了今年上半年，民营房企的“补仓”动作更加频繁，甚至有不少多年未在公开市场拿地的房企也开始现身土拍市场。出现在克而瑞新增土地TOP100排行榜中的敏捷集团上一次公开拿地还是在2021年，今年5月30日，旗下广州璟恒房地产开发有限公司以总价约33.2亿元竞得广州番禺区4宗宅地。
拿地金额仅次于滨江集团的邦泰集团，前五个月投资足迹遍布西安、合肥、长沙、昆明、南宁等10座城市，拿地面积达到134 万㎡，跃居全国第3。
从总体来看，目前还活跃在土拍市场的民营房企，此前在杠杆上均比较谨慎，负债较低，因此仍具备投资能力。
民营房企重新开始活跃被市场视作土地市场好转的积极信号。这一现象背后的原因有多个，一是前几年大部分民营房企拿地力度锐减，目前有补充货值的需求。二是政府在供地策略上做出调整，一方面，优化土地出让条件，通过下调容积率，鼓励四代住宅和大户型开发等方式为去化提供保障；另一方面，不少地方政府出台了鼓励民营房企参与土拍的政策。
一线和强二线等核心城市带动土拍市场 “核心城市+优质地块” 成为房企共识
从目前来看，土地市场的升温主要由一线和强二线等核心城市带动，“核心城市+优质地块” 成为房企共识。
今年以来，北京、上海、深圳，以及杭州、成都、苏州等强二线城市，频频出现高溢价地块。这些地块往往拥有较好的区位以及成熟的配套，具有位于城市核心区、容积率低等特征。地方政府也试图通过优质地块提升房企拿地意愿。
国家提出的“好房子”建设标准，给改善型产品打开了空间，新产品会释放出新的置换需求，这也是房企聚焦核心城市的重要原因。
从区域来看，长三角城市群最为活跃。前五月，长三角TOP10企业拿地金额达到1252.7亿元，京津冀TOP10企业拿地金额734.0亿元，中西部TOP10企业拿地金额339.0亿元。
城市之间分化仍然较大，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶曾向媒体表示，一二线城市平均溢价率较高，三四线城市仍普遍底价成交。
房企普遍聚焦在安全性高的一、二线核心城市，而且房企之间分化严重，仍有大量房企未重启拿地。根据克而瑞数据，前5月有66%的百强房企未拿地，销售TOP10房企拿地金额占百强比重达到68%。拿地企业集中在头部房企，尤其是央国企。 “目前多数房企投资保持谨慎态度，非核心城市、非核心区域地块房企参拍积极性不高”，这是克而瑞研究给出的结论。
一二线城市土地市场回温的同时，部分城市库存高，去化周期长的问题依然存在。
从销售端来看，前五个月房地产市场延续止跌回稳，TOP100房企1-5月累计实现销售操盘金额13127.5亿元，减少7.12%。5月单月实现销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%。
虽然长期止跌回稳的趋势不变，但是进入二季度之后，房地产市场量价再度走弱，中金公司认为“市场仍可能面临一定波动”。
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